A PEDIDO DE VÁRIAS PESSOAS, ESCREVO SOBRE A LAGOA DE ALBUFEIRA

agosto 26, 2021

A PEDIDO DE VÁRIAS PESSOAS, ESCREVO SOBRE A LAGOA DE ALBUFEIRA - 3ª. PARTE

Importa dizer que uma Unidade de Execução corresponderá à junção de um Plano de Pormenor com um Estudo Urbanístico. Explicando melhor: um Plano de Pormenor pressupõe um conjunto de procedimentos (lentos e demorados) que culminam com a aprovação e publicação em diário da república para que, as normas previstas e o zonamento definido tenham força legal e vinculativa. Os Estudos Urbanísticos desenvolvem soluções para a ocupação de determinado tipo de solo, definindo um conjunto de regras e critérios para essa ocupação prevista mas, sendo apenas sujeitos a deliberação municipal (em reunião de Câmara), não têm força legal, porquanto quem aprova instrumentos de gestão territorial é a Assembleia Municipal, sendo que essa aprovação resulta na publicação de um regulamento. Ou seja, para que um Estudo Urbanístico tenha força legal e vinculativa, o mesmo terá de constar num regulamento ou, fazer parte integrante de um Plano de Ordenamento do Território (como sejam o PDM ou um PU).

Significa que a Unidade de Execução, não sendo um Plano de Pormenor, anula uma série de procedimentos (lentos e demorados) relativos à sua elaboração, acompanhamento e período de concertação. E não sendo um Estudo Urbanístico, tem força legal e vinculativa sobre o território onde a mesma se encontra delimitada. Ou seja, a Unidade de Execução é um instrumento de gestão territorial, com força legal e vinculativo, sujeito a discussão pública e à apreciação por parte de todas as entidades que se devam pronunciar (por exemplo a APA ou o ICNF, se por um acaso a Unidade de Execução integrar áreas de REN ou Rede Natura 2000) assim como de todos os “representantes dos interesses económicos, sociais, culturais e ambientais a salvaguardar.” A Câmara executa (ou não) a solução urbana, analisa as participações e as apreciações decorrentes da discussão pública, (tendo em vista a produção da proposta final) e aprova a Unidade de Execução, remetendo-a à Assembleia Municipal para conhecimento (dado que a Unidade de Execução decorre de um Plano de Urbanização já aprovado em Assembleia Municipal).

No âmbito do processo de revisão do PU da Lagoa de Albufeira, entendeu a Câmara Municipal que, fora das áreas integradas em Planos de Pormenor (AUGI 1, 2, 3 e 9) e fora das áreas integradas em operações de loteamento (AUGI ou não), o zonamento definido pelo PU seria executado através de Unidades de Execução, tendo para esse efeito delimitado três Unidades de Execução.

Começo portanto pela Unidade de Execução 1 (UE-1):

A UE-1 corresponde, grosso modo, às propriedades situadas entre a EN377, a entrada na Estrada dos Murtinhais até ao campo de jogos do Alfarim, o acesso principal à Lagoa de Albufeira flectindo para a Estrada do Casalão, contornando o Mercado e seguindo na direcção dos limites do campo de jogos do Alfarim. O regulamento estabelece que nesta UE-1 o sistema de execução será por compensação, sendo que a mesma integra solo urbanizável classificado como EE-2 (espaço de uso especial). De acordo com o programa definido para este EE-2, o mesmo está sujeito a e cito “um estudo urbanístico adequado e com um grau de pormenorização superior ao de um Plano de Urbanização.” Acontece que o espaço de uso especial EE-2, integra também a Unidade de Execução 2 (UE-2).

A UE-2 corresponde, grosso modo, às propriedades situadas entre a Estrada dos Murtinhais, contorna os limites do campo de jogos do Alfarim, segue até ao Mercado (contornando-o), atravessa a Estrada do Casalão até aos limites das AUGI 15 e 16, voltando para poente, coincidindo com os limites da AUGI 13 até à Estrada dos Murtinhais. O regulamento estabelece que nesta UE-2 o sistema de execução será por cooperação, sendo que a mesma integra (entre outros) solo urbanizável classificado como EE-2 e EE-3 (espaço de uso especial). Conforme referi, o espaço EE-2 está sujeito a estudo urbanístico (sendo que o mesmo também integra a UE-1). O espaço EE-3, prevê a possibilidade de e cito: “ser delimitada uma reserva de terreno destinada a compensar proprietários de edificações que venham a ser demolidas no âmbito do processo de reconversão e reabilitação da margem sul da Lagoa ou de áreas naturais classificadas.”

Quer isto dizer que, e apesar de se tratar de duas Unidades de Execução distintas, o espaço classificado como de uso especial EE-2 será sujeito a estudo urbanístico. Porquê? Porque este espaço de uso especial corresponde ao conjunto de equipamentos, comércios e serviços necessários para responder à massa populacional prevista para a Lagoa de Albufeira (como sejam escolas, equipamentos desportivos, equipamentos sociais, extensão de saúde, espaços culturais, bombeiros,… ), sendo que o estudo urbanístico será fundamental para definir e garantir a cedência do espaço necessário (para domínio municipal) que permita a implementação dos mesmos.

No entanto, atente-se na diferença entre os sistemas de execução definidos para cada uma destas Unidades de Execução:

A UE-1 define um sistema de execução por compensação.
A UE-2 define um sistema de execução por cooperação.

Ora o sistema de execução por compensação (UE-1), resulta da iniciativa (ou falta dela) dos proprietários dos terrenos que integram a UE-1. Ou seja, não é à Câmara que cabe liderar o processo. São os particulares que terão de se organizar, chegar a acordo e consensos, apresentar uma proposta e submete-la à apreciação e deliberação por parte da Câmara Municipal. Como se fosse uma AUGI mas com um conjunto de condicionantes (integra a implementação de doze áreas destinadas a equipamentos) e um índice médio de cedência de terreno igual a 75%. Esta UE-1, nos termos em que está definida, depende exclusivamente da iniciativa particular, o que se mostrará difícil se não impossível de efectivar.

No sistema de execução por cooperação (UE-2), a iniciativa pertence ao Município, com a cooperação dos proprietários dos terrenos e será e cito “de acordo com a programação estabelecida pela câmara municipal.” Ou seja, cabe ao Município definir quando iniciará o procedimento, sendo que o mesmo estará sujeito à realização de contrato de urbanização que defina, entre outros, os direito e as obrigações de cada uma das partes (Município e proprietários). Como se fosse uma AUGI de iniciativa municipal, com diferentes classes de espaço, com um conjunto de condicionantes (integra a implementação de seis áreas destinadas a equipamentos), com a possibilidade de ver delimitada uma reserva de terreno (lotes urbanos) destinada a compensar os proprietários da REN (se as construções destes vierem a ser demolidas) e, um índice médio de cedência de terreno superior a 60%. Acresce que, apenas uma parte desta UE-2, integra o estudo urbanístico definido para os espaços de uso especial EE-2.

Confuso? Demasiado. A Câmara terá de promover a execução da Unidade de Execução 2, ao mesmo tempo que elabora o estudo urbanístico do espaço de uso especial EE-2, sendo que o mesmo integra toda a área da Unidade de Execução 1 cuja execução depende única e exclusivamente da iniciativa (ou não) dos proprietários dos terrenos envolvidos!

Na minha opinião estas são duas Unidades de Execução sem solução a médio longo prazo. Desde sempre que fui contra esta delimitação de duas Unidades de Execução distintas, num espaço que é uno. Considero que a solução passará por rever estas delimitações e sistemas de execução. E desconhecendo por completo o ponto de situação destas Unidades de Execução, seria importante dinamizar a execução do estudo urbanístico que deverá, na minha opinião, agregar também, toda a área da Unidade de Execução 2, para que a solução urbana seja harmoniosa.

Relativamente à Unidade de Execução 3 (UE-3), a mesma corresponde, grosso modo, ao Vale da Sachola, integrando uma pequena faixa urbana a nascente da Av. do Alcaide e a poente da Estrada do Casalão. Integra parte daquela que é a Ribeira da Sachola, está parcialmente classificada como REN e RAN, integrando áreas de Domínio Hídrico bem como, áreas inundáveis, áreas de risco de incêndio elevadas e muito elevadas. O regulamento estabelece que nesta UE-3 o sistema de execução será por cooperação. Ou seja, conforme já referi, a iniciativa pertence ao Município, com a cooperação dos proprietários dos terrenos e será e cito “de acordo com a programação estabelecida pela câmara municipal.” Caberá ao Município definir quando iniciará o procedimento, sendo que o mesmo estará sujeito à realização de contrato de urbanização que defina, entre outros, os direito e as obrigações de cada uma das partes (Município e proprietários), sendo que neste caso, o índice médio de cedência de terreno corresponde a 80%.

Na minha opinião, esta será a Unidade de Execução com maior possibilidade de se realizar. No entanto, a complexidade estará na definição da atribuição de lotes urbanos a quem irá ceder a totalidade do que detém e, conseguir consensos com aqueles que, tendo toda a propriedade com possibilidade construtiva, terão de ceder lotes urbanos para todos os outros que não têm possibilidade construtiva (este principio de igualdade terá sido transposto da Lei da AUGI; a diferença é que, no caso das AUGI, todos os proprietários partiam com os mesmos direitos e deveres, dado que todos, sem excepção, compraram ilegalmente parcelas em avos; nesta caso da UE-3, as propriedades não estão parceladas, nem resultaram de qualquer tipo de ilegalidade, pelo que todos os proprietários serão diferentes, sendo que o consenso não será tarefa fácil).

No entanto, as três Unidades de Execução ainda têm uma outra complexidade: o “Fundo de Compensação.” Este fundo de compensação será uma conta bancária, gerida pela Câmara Municipal, onde serão depositadas e cobradas as compensações devidas por quem recebe lotes urbanos e, pagas as compensações devidas a quem cede lotes urbanos. Quer isto dizer que compete à Câmara gerir os pagamentos (sejam a cobrar, depositar, liquidar ou pagar) aos proprietários dos terrenos integrados nas Unidades de Execução e que podem (digo eu) ascender a milhares de euros. Acresce que, neste fundo de compensação gerido pela Câmara, participam todos os interessados (entenda-se proprietários) e cito, “nos termos a definir em regulamento municipal”.

Ou seja, para que as Unidades de Execução sejam exequíveis, a Câmara terá de prever em regulamento municipal, as regras de funcionamento do fundo de compensação e em que medida participarão todos os interessados. Regulamento esse que será novo no contexto dos regulamentos municipais ou, eventualmente, integrado no regulamento municipal de edificações urbanas que, como é sabido, está completamente obsoleto.

Em resumo, à Câmara cabe a iniciativa de elaborar as Unidades de Execução 2 e 3, (de acordo com as prioridades que vierem a ser definidas pela própria Câmara, no âmbito da gestão do território concelhio) e, ao mesmo tempo, elaborar o estudo urbanístico para o espaço de uso especial EE-2 e, o regulamento municipal que defina as regras do fundo de compensação, abrindo para esse fim, a respectiva conta bancária. Acresce que, o estudo urbanístico da EE-2 integra a Unidade de Execução 1, cuja iniciativa depende única e exclusivamente dos proprietários dos terrenos. Confuso? Demasiado. Exequível?

Na minha opinião a UE-1 e a UE-2 deveriam ser apenas uma Unidade de Execução, sendo o sistema de execução por cooperação (UE-2), e portanto da iniciativa do Município, integrando toda a área classificada como espaço de uso especial EE-2 e anulando a necessidade de executar estudo urbanístico (dado que a própria Unidade de Execução é por si só, um estudo urbanístico). A UE-2 seria reduzida, excluindo o conjunto de propriedades que, desde 1995 (ano da publicação do PPUADRLA, conforme referi na 2ª parte) estão classificadas como solo urbano. Quanto à UE-3, será a de maior complexidade pelo que acima referi.

E, aparentemente, a reconversão e urbanização da área da Lagoa de Albufeira, com a publicação do PULA, terá ficado estabelecida e regulamentada. Excepto para aquele grupo de construções que começaram a surgir no início do ano 2000 (depois do parcelamento da propriedade, em avos, no final da década de 90 do século passado). Refiro-me às construções existentes a nascente da Av. Gulbenkian, conhecidas que eram como “artigo 196L”.

(continua)