A PEDIDO DE VÁRIAS PESSOAS, ESCREVO SOBRE A LAGOA DE ALBUFEIRA

agosto 17, 2021

A PEDIDO DE VÁRIAS PESSOAS, ESCREVO SOBRE A LAGOA DE ALBUFEIRA - 2ª. PARTE

Deixando o espelho de água e avançando para o interior do perímetro urbano, são várias as realidades existentes e por isso, com regras diferentes no que diz respeito à legalização e urbanização do território.

Depois das acções de demolição realizadas em 1986/87 (conforme referi na 1ª parte), foi autorizada a electrificação da Lagoa de Albufeira (1993) sendo inaugurada a iluminação pública e iniciado o processo de electrificação das habitações existentes. E com esta electrificação, iniciava-se um procedimento legal sendo que, entre os vários critérios a cumprir, estavam os relacionados com as condições de habitabilidade e segurança da própria construção. Direi que, o processo de electrificação das construções existentes terá sido a primeira intervenção urbana na Lagoa de Albufeira, nomeadamente sobre questões relacionadas com a eventual legalização de construções.

O então “Plano Parcial de Urbanização da Área Degradada a Recuperar da Lagoa de Albufeira”, foi publicado em 1995 (três anos antes do PDM), sendo que, com a publicação da Lei das AUGI (áreas urbanas de génese ilegal) também em 1995, foram delimitadas as primeiras dezasseis AUGI do Concelho (em Janeiro de 1996, todas na Lagoa de Albufeira). Mas, é só a partir de Dezembro de 1998 que a efectiva reconversão urbanística da Lagoa de Albufeira se inicia, com a aprovação de cinco loteamentos de AUGI (em reunião de Câmara) e consequente realização das obras de urbanização. Fruto do empenho e compromisso das AUGI, dos proprietários e da Autarquia, cumprindo aquele que era um Plano rigoroso, com um conjunto de critérios, obrigações e preocupações ambientais que hoje, 26 anos depois da sua publicação, seria difícil de propor, aprovar e implementar: foram recuperadas linhas de água, foram demolidos muros e construções, rectificados perfis de vias (para que se implementassem perfis com 17 metros de largura), cedidos espaços para zonas verdes (todos consolidados) e zonas de equipamentos (algumas consolidadas como sejam o campo desportivo ou o minigolfe), implementadas faixas de bicicletas, percursos pedonais, estacionamentos, passeios arborizados, mobiliário urbano, iluminação pública, espaços específicos destinados aos contentores do lixo,… ao mesmo tempo avançavam as obras relativas à construção do depósito de água, da rede geral de saneamento, da ETAR, do Mercado, da ampliação do parque de estacionamento na margem da lagoa, da relocalização dos restaurantes (libertando o areal e a praia),… A dinâmica criada foi de tal maneira grandiosa que a Lagoa de Albufeira se transformou radicalmente sendo que hoje, é difícil imaginar que há pouco mais de 30 anos, a Lagoa era uma zona clandestina, em terra batida, sem infraestruturas, com construções precárias e ilegais, campismo selvagem... Hoje, os problemas são outros e estão longe daqueles que caracterizavam a Lagoa de Albufeira do final da década de 80 do século passado. Hoje, os planos estão aprovados, as infraestruturas estão realizadas, a maior parte do território está legalizado. A Lagoa de Albufeira é apenas mais uma área urbana do concelho de Sesimbra que, resultado de um planeamento urbano rigoroso e da sua implementação no território, assume-se não só como um exemplo de reconversão urbana de áreas de génese ilegal mas também de zonas que nunca, na sua génese, foram ilegais.

O território da lagoa é constituído por dois núcleos urbanos (de génese ilegal), separados pela Ribeira da Sachola. O lado poente (entre a Estrada do Casalão e a Estrada dos Murtinhais), está delimitado, quase em 100%, como AUGI. No lado nascente (entre a Av. do Alcaide e a Av. Gulbenkian), existem duas grandes AUGI delimitadas e, meia dúzia de pequenas propriedades também delimitadas como AUGI. O restante espaço urbano (mais de 70%) é propriedade privada classificada como urbana e sujeita (como em qualquer outra zona do Concelho) à iniciativa privada (ou à falta dela).

Grosso modo, uma AUGI resume-se a um conjunto de proprietários de lotes e/ou construções que se organizam tendo em vista a realização das obras de urbanização, a legalização dos lotes na Conservatória e, a legalização das construções existentes perante a Câmara Municipal e as Finanças. Cada proprietário comparticipa nos custos da urbanização, substituindo-se à figura do loteador/promotor/empreiteiro, promovendo a elaboração de projectos, requerendo o licenciamento camarário e executando todas as obras inerentes à urbanização. Com os lotes legalizados através de um alvará de loteamento (passando os “avos” para metros quadrados) cada proprietário, individualmente, legaliza a casa, paga as taxas e levanta as respectivas licenças. Funcionam em assembleia de proprietários, havendo lugar a prestação de contas, já que os montantes pagos ascendem a milhares de euros. Feitas as contas finais, depois de todo o processo legal concluído, a AUGI extingue-se. Este é o exemplo aparentemente fácil de uma AUGI a funcionar. E, na Lagoa de Albufeira, corresponderão a cerca de 80% das AUGI delimitadas.

Depois, existem as AUGI em que o conjunto de proprietários de lotes e/ou construções têm dificuldades de organização: por não se conhecerem, por não terem meios financeiros, por não quererem legalizar o lote e/ou a casa,… e até por vezes, por nenhum tomar a iniciativa (já que alguém terá de abdicar de algum do tempo que tem livre para dinamizar todo o processo, alguém terá de ser o Presidente e o Tesoureiro da AUGI, para que possa por exemplo, representar todos os vizinhos nas relações institucionais: Câmara, Conservatória, Finanças). Estas serão AUGI que estão paradas, à espera que algo possa acontecer. Existem também AUGI em que, pela dimensão que têm, suspendem o processo. Porque financeiramente, a gestão é difícil de fazer (até porque muitos não terão conhecimentos económicos e financeiros para gerir milhões; sim, são milhões de euros). Acresce que, numa AUGI com por exemplo, 300 proprietários, se metade não pagar a sua parte, torna-se inviável realizar o que quer que seja, porquanto os restantes teriam de suportar os custos daqueles que não pagam. O mesmo acontecerá numa AUGI com 7 ou 8 proprietários. E aqui bastará que um não consiga assumir os compromissos financeiros para que a legalização da AUGI se torne difícil senão, impossível.

E é nestas duas situações que cabe à Câmara Municipal assumir um papel preponderante e que vise, não só ajudar na gestão interna da AUGI mas também, possibilitar que a execução das obras possam ser por si efectuadas, sendo que cada proprietário assumirá per si, as respectivas taxas e comparticipações que vierem a ser definidas pela Câmara Municipal (artigo 50º.) ou, a Assembleia Municipal pode decidir que a Câmara Municipal realize as obras de urbanização às suas custas (artigo 50º.A). Uma outras das formas possíveis de ajudar a viabilizar a reconversão das AUGI, passa por a Câmara assumir que a iniciativa da reconversão é municipal, desenvolvendo os necessários projectos de loteamento e dinamizando a execução das respectivas obras de urbanização. Também estas realidades existem na Lagoa de Albufeira.

Por fim, existem ainda as AUGI que para além de se localizarem em espaço urbano, integram áreas de Reserva Nacional, nomeadamente Reserva Ecológica Nacional, com lotes e construções. Estas são para mim, AUGI sem solução. E digo isto há mais de 20 anos. Para mim, foi um erro crasso delimitar AUGI com áreas de REN construída. Porquê? Porque em áreas de REN são proibidas operações de loteamento, obras de urbanização e construção. É proibida a existência de vias de comunicação, infraestruturas, casas, muros, lotes,… Ora se a AUGI visa legalizar o loteamento ilegal e realizar obras de infraestruturas, nunca o conseguirá fazer em áreas de REN. Acresce que estas AUGI são as de maior dimensão e impacto na Lagoa de Albufeira, correspondendo àquelas que integram as construções existentes na margem sul da lagoa (sendo visível a ausência de obras de urbanização porquanto a mesma é proibida).

Refiro-me especificamente às AUGI 1, 2 e 3 e que foram delimitadas em 1996 como loteamentos de iniciativa particular (ou seja, da iniciativa dos proprietários das AUGI). O processo era de tal ordem complexo que em Abril de 1998 a Câmara deliberou alterar o modo de reconversão para Planos de Pormenor de iniciativa municipal. Porquê? Porque não é possível realizar acções de loteamento em REN sendo que, seria impossível, para o conjunto de proprietários envolvidos, vir a dispor de um alvará de loteamento. A menos que a AUGI assumisse as demolições das construções, realojasse os proprietários, indemnizasse quem tivesse de ser indemnizado e renaturalizasse toda a área que está classificada como REN, cedendo-a para domínio público. Ideia completamente impossível de viabilizar porquanto seriam os proprietários da AUGI (nomeadamente aqueles que não estão em zonas de REN) a suportar todos os encargos relativos a estas acções. Acresce que, a gestão de áreas de REN pertence à administração central, porquanto, como o nome indica, se trata de uma Reserva Nacional, de uma Reserva Ecológica Nacional pelo que, a administração central teria o dever de intervir directamente nesta gestão, encontrando as soluções necessárias e adequadas para a resolução deste conflito: áreas de REN loteadas e ocupadas com construções.

Há mais de 20 anos que defendo a retirada das áreas de REN das AUGI 1, 2 e 3. Na minha opinião, não pode uma situação complexa e difícil de resolver (de algumas dezenas de proprietários), inviabilizar a reconversão e a legalização da maioria dos lotes e de centenas (quase um milhar) de proprietários das AUGI 1, 2 e 3 e que estão localizados em espaço urbano. É uma medida impopular politicamente? É, especialmente para os proprietários que estão em REN. É uma medida popular politicamente? É, especialmente para os proprietários que estão em espaço urbano (a grande maioria) e que finalmente poderiam ver os seus lotes e as suas casas totalmente legalizadas, como qualquer outro lote ou casa inserida em AUGI e em espaço urbano. Para terem uma ideia, existem ruas urbanas que servem de acesso a duas AUGI distintas e que estão ladeadas por construções. Num dos lados da rua, em que a AUGI é apenas urbana, os lotes estão em metros quadrados, as casas têm licença de habitação e se, o proprietário a quiser vender, pode fazer a escritura porque a casa está registada. No outro lado da rua, em que a AUGI é maioritariamente urbana mas integra áreas de REN, os lotes continuam em avos, as casas não têm licença de utilização e se, o proprietário a quiser vender, não pode fazer a escritura porque a casa não está registada. Ou seja, ao proprietário que tem a sua casa em espaço urbano mas que a AUGI integra áreas de REN, é a própria AUGI que em vez de promover a legalização, prolonga por tempo indeterminado a ilegalidade, tornando impossível a gestão financeira, a prestação de contas e a extinção de todo o procedimento. São AUGI intermináveis. Porque em REN são proibidas casas, operações de loteamento e obras de urbanização.

Atente-se no artigo 5º. da Lei das AUGI, do qual transcrevo apenas o ponto 2: “ As áreas abrangidas por reserva ou servidão podem ser desafetadas até ao estrito limite do necessário à viabilização da operação de reconversão, desde que não seja posto em causa o conteúdo essencial ou o fim da reserva ou da servidão, nem envolva perigo para a segurança ou para a saúde das pessoas e bens.”

Na minha opinião (com mais de 20 anos), nas AUGI 1, 2 e 3 será altamente improvável a desafectação de áreas de REN ocupadas por construções porquanto a REN delimitada desapareceria completamente, pondo “em causa o conteúdo essencial ou o fim da reserva ou da servidão.”

Atente-se no artigo 34º. da Lei das AUGI, do qual transcrevo apenas o ponto 1: “A câmara municipal pode, sempre que se mostre necessário à reconversão da AUGI, aplicar as medidas previstas no Decreto -Lei n.º 804/76, de 6 de novembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto -Lei n.º 90/77, de 9 de março.”

O Decreto -Lei n.º 804/76, de 6 de Novembro foi o primeiro regime legal que estabeleceu um conjunto de regras que visava combater (e cito) “o fenómeno de construção clandestina”, prevendo que estas áreas pudessem ser (e cito) “objecto de medidas tendentes à sua legalização, à sua manutenção temporária ou à sua imediata ou próxima demolição.”

Se, conforme referi, a legalização estará excluída porquanto em áreas de REN são proibidas casas e obras de urbanização, atente-se então aos critérios definidos no artigo 3º., nomeadamente quanto à possibilidade de manutenção temporária e do qual transcrevo apenas duas alíneas:

“b) Não seja necessária a imediata ou próxima ocupação da área para a realização de qualquer empreendimento público;

c) A manutenção das construções existentes e da sua ocupação não apresente perigos, para os ocupantes ou para o público, que não possam ser afastados através de obras ou beneficiações economicamente justificáveis, em atenção ao período pelo qual se presume possível a ocupação da área.”

No entanto, a alínea a) do mesmo artigo 3º. refere que a manutenção temporária das construções não ocorrerá se e cito: “a sua ocupação, para fins habitacionais, seja inaceitável sob o aspecto de ordenamento do território.”

Será aceitável a existência e manutenção temporária de construções em REN? Ou serão as mesmas inaceitáveis do ponto de vista do ordenamento do território? Haverá com toda a certeza argumentos a favor e contra esta possibilidade ou não, de manutenção temporária. A verdade é que desde 1995 que está consignado regulamentarmente que “serão demolidas todas as construções existentes em REN”. E o plano mais recentemente publicado (2019 – POC Alcobaça – Cabo Espichel) mantém que “as edificações existentes que não tenham sido legalmente edificadas devem ser demolidas”. No entanto, e apesar destas normas regulamentares, as construções permanecem no tempo, sem um futuro temporal concreto e, prendendo a solução e términos das AUGI 1, 2 e 3. E enquanto todos, sem excepção, “assobiam para o lado”, a questão da REN permanece e permanecerá irresolúvel indeterminadamente, arrastando consigo quase um milhar de proprietários de lotes urbanos das AUG 1, 2 e 3.

Volto ao D.L. 804/76 transcrevendo algumas das palavras que em 1976 sustentaram a consolidação deste decreto-lei: “tem-se por aconselhável uma certa contemporização com as situações criadas” face, entre outros, “ao montante de encargos e ao período de tempo necessário para deslocar essa massa populacional para outras zonas edificadas”.

Atente-se no artigo 4º. da Lei das AUGI do qual transcrevo apenas parte da alínea b) do ponto 1 e, o ponto 4:

“1 — O processo de reconversão é organizado nos termos da presente lei:

b) (…) mediante plano de pormenor municipal (…) da iniciativa da respetiva câmara municipal (…).

4 — Sempre que a sua localização atual seja inadequada, pode o plano referido no n.º 1 prever a possibilidade de transferência de edificabilidade e a inerente recuperação do solo da localização preexistente, nos termos do artigo 21.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio.”

Ora as AUGI 1, 2 e 3 são Planos de Pormenor e, todos os proprietários de lotes em REN, sem construção, foram transferidos para lotes urbanos (cedidos pelos proprietários de lotes urbanos) com possibilidade construtiva sendo que, o lote em REN passaria para o domínio público e ao uso determinado: Reserva Ecológica Nacional. Quer isto dizer que, os proprietários de lotes urbanos cederam parte do que detinham para realojar os proprietários sem construção, localizados em REN. Porquê? Porque todos os proprietários adquiriram ilegalmente parcelas de terreno, sendo que na época, ninguém sabia que classificações viriam a ter os terrenos adquiridos. Todos sabiam que eram lotes ilegais e as construções seriam, se realizadas, clandestinas. E assim cresceu a Lagoa de Albufeira. Quase 30 anos depois do loteamento ilegal é que parte do território foi classificado como REN. Às AUGI está consagrado o princípio da igualdade: todos terão os mesmos direitos e deveres, independentemente da localização do lote que adquiriram ilegalmente. Todos os que não construíram ambicionam poder fazê-lo. E todos os que construíram ambicionam legalizar o que construíram. Se por um lado as AUGI 1, 2 e 3 garantem a cedência de áreas de REN sem construção, para domínio público, o problema põe-se com todos os outros proprietários em REN, com construções (e aqui importa dizer que se tratam de casas e não de estruturas precárias). Não têm as AUGI, como é óbvio, capacidade financeira (e de gestão) para acções de demolição e eventuais indemnizações sobre o conjunto de casas existentes em REN. Cabe à administração central essa competência (à semelhança de outros casos espalhados pela costa portuguesa).

Entendo, a esta distância e passados que são 25 anos sobre a delimitação das AUGI, e em que a grande maioria dos proprietários (incluindo os localizados em REN) comparticiparam, pagaram, os custos inerentes ao objectivo de legalização da respectiva AUGI, que seja inviável retirar estes proprietários das AUGI (seria uma tarefa financeira, provavelmente inviável de realizar, porquanto haveria que ressarcir os montantes liquidados por parte daqueles, durante os 25 anos de existência das AUGI).

Assim, e desconhecendo completamente o ponto de situação destas que são as maiores AUGI delimitadas na Lagoa de Albufeira e que mantêm reféns, não só os proprietários em REN mas todos os outros (perto de mil) em espaço urbano, atrevo-me a dizer que a única hipótese de resolução para as AUGI 1, 2 e 3, será, nos termos do previsto no artigo 34º. da Lei das Augi (e que acima transcrevi):

1 - Delimitar a REN ocupada com construções, como uma “área de construção ilegal de manutenção temporária”, que integrará a AUGI onde se insere (ou seja, as AUGI 1, 2 e 3 teriam cada uma delas a delimitação de uma “área de construção ilegal de manutenção temporária”).

2 - Tratando-se de Planos de Pormenor, os regulamentos definiriam as regras inerentes a essa “área de construção ilegal de manutenção temporária”, como sejam:

o limite temporal da manutenção das construções baseado, por exemplo, naquele que será o Plano Municipal de Adaptação às Alterações Climáticas do Concelho de Sesimbra;
a possibilidade de realizar ou não, alguns melhoramentos nas construções e que visem por exemplo, a ligação às redes gerais de infraestururas (água e saneamento) a titulo excepcional e temporário (tal como acontece com a ligação à rede eléctrica), anulando furos e fossas;
a possibilidade de estabilizar os arruamentos existentes, com soluções permeáveis e que permitam repor as condições naturais do terreno;
a impossibilidade de transaccionar a construção existente, dado o carácter temporário da mesma, sendo que essa possibilidade ocorreria apenas por sucessão directa;
a impossibilidade de atribuir outro uso à construção existente (como seja alojamento local), assim como a impossibilidade de aluguer ou sub-aluguer (as AUGI existem para resolver um problema e não para promover a especulação imobiliária ou como oportunidade de negócio).

3 - Cada proprietário seria detentor de solo rústico com determinada área atribuída (aferida em conformidade com a aquisição realizada) onde existiria uma construção ilegal com carácter temporário; a ideia seria a de não atribuir lotes (a palavra lotes pressupõe loteamento) mas sim, propriedades rústicas (eventualmente alfabéticas e não numéricas).

4 - Na deliberação da Assembleia Municipal que viesse a aprovar os Planos de Pormenor, estariam incluídas (nos termos definidos pela alínea a) do ponto 1 do artigo 29º. da Lei das AUGI) as listas “dos factos sujeitos a registo predial, nomeadamente (…), o benefício da manutenção temporária”, de todas as construções existentes em REN por um prazo que não podendo “ser inferior a três anos” (alínea a do ponto 3 do artigo 24º. da Lei das AUGI) seria de acordo com o previsto nos regulamentos dos próprios Planos de Pormenor, conforme referi no meu ponto 2.

5 - Aquando da emissão da certidão do Plano de Pormenor (alvará de loteamento), o registo predial comportaria três tipos de registo:

lotes urbanos;
área de cedência para domínio público (onde se incluem vias, espaços verdes, de equipamentos e REN);
área de construção ilegal de manutenção temporária.

6 - Com o registo predial efectuado em conformidade com a divisão da coisa comum (capítulo V da Lei das AUGI), existiriam duas listagens de proprietários:

listagem de proprietários com identificação dos respectivos lotes urbanos, atribuídos de acordo com o definido pelas plantas de implantação dos Planos de Pormenor;
listagem de proprietários com identificação dos respectivos terrenos rústicos, definidos de acordo com as plantas de implantação dos Planos de Pormenor e que correspondem a áreas de construção ilegal de manutenção temporária.

7 - Por fim, seriam listados todos os factos sujeitos a registo predial, nomeadamente as construções existentes que, resultantes da Vistoria prevista no artigo 22º. da Lei das AUGI, sejam susceptíveis de manter, alterar ou demolir.

Na minha opinião, este seria o caminho para desbloquear a resolução das AUGI 1, 2 e 3. Permitindo a legalização do solo urbano, dos lotes, das casas,… emitindo a certidão do Plano (alvará de loteamento) e registando-o na Conservatória e Finanças. E permitindo que todos os proprietários das AUGI 1, 2 e 3 (cerca de mil) pudessem legalizar as casas com a emissão das respectivas licenças de utilização. Ao mesmo tempo, todos os proprietários inseridos na “área de construção ilegal de manutenção temporária” (e que sabem, desde sempre, que estão localizados em REN e o que significa essa classificação) teriam uma solução que não passaria pela incerteza e a indefinição que dura desde a década de 80 do século passado.

Está mais que no tempo de resolver esta questão. À Câmara Municipal caberá definir um caminho, propor e encontrar soluções, dado que se tratam de Planos de Pormenor da sua competência. Urge terminar e resolver o que, reafirmo, foi um erro crasso aquando da delimitação das AUGI 1, 2 e 3: inserir nos seus perímetros áreas de Reserva Ecológica Nacional.

No restante espaço urbano não classificado como AUGI, caberá a cada proprietário (como em qualquer outra parte do concelho, do país, do mundo) promover o licenciamento daquilo que o Plano de Urbanização da Lagoa de Albufeira permitir para cada uma das propriedades, sendo que temporalmente será difícil de prever quando ocorrerão iniciativas unicamente privadas (como em qualquer outra parte do concelho, do país, do mundo).

E na possibilidade construtiva atribuída pelo PU da Lagoa de Albufeira, existe uma realidade regulamentada que, estando prevista, será de dificuldade acrescida. Refiro-me às unidades de execução.

(continua)