OUTRA VEZ A "VACA FRIA DIFICIL" - MATA DE SESIMBRA

Depois daquela que foi a segunda reunião da sessão da Assembleia Municipal de 28 de Dezembro, que transitou a análise da actividade municipal para o passado dia 13 de Janeiro de 2023, tanto que haveria a dizer. No entanto, e perante aquela que foi a intervenção do deputado Carlos Macedo, eleito pelo BE, sobre o loteamento aprovado para a Mata de Sesimbra - Sul e, perante o esclarecimento (?) efectuado pelo Presidente da Autarquia, será a esta matéria que irei dedicar as próximas linhas de texto (pelo que peço desde já alguma paciência).

Começo por referir aquilo que está expresso no regulamento do Plano de Pormenor da Mata Norte. E porquê? Porque uma coisa é a Mata Norte outra coisa bem diferente, é a Mata Sul. Quer isto dizer que muito do que está regulamentado para a Mata Norte não se aplica na Mata Sul. Assim como muito do que está regulamentado na Mata Sul não se aplica na Mata Norte. São dois Planos de Pormenor autónomos e diferenciados que regulam áreas distintas da Mata de Sesimbra. E por isso, não devem nem podem, ser misturados como se fossem um e a mesma coisa. 

E o que diz o Plano de Pormenor da Mata Norte e que não se aplica no Plano de Pormenor da Mata Sul? Destaco apenas (parcialmente) quatro artigos fundamentais:

• Artigo 49º.  - Efeitos Registrais – número 1: “O Plano inclui as peças escritas e desenhadas que suportam as operações de transformação fundiária previstas, nomeadamente para efeitos de registo predial.” 

• Ou seja, a certidão do Plano de Pormenor da Mata Norte (com o conteúdo descrito no Artigo 5º do respectivo regulamento, que contempla 40 documentos diferentes) funciona como um alvará de loteamento. Melhor explicando, o registo na conservatória do registo predial do Plano de Pormenor da Mata Norte é igual a um alvará de loteamento. Significa portanto que, no Plano de Pormenor da Mata Norte não irão existir licenciamentos de loteamentos. Porque é suposto ser registada a certidão do Plano de Pormenor e não, diferentes alvarás de loteamento.

• E para que seja possível esta norma, atente-se no Artigo 50º. – Urbanização: “Os deveres de urbanização inerentes à execução do PPZNMS são objeto de contrato de urbanização.” 

• Ora nos termos do RJUE (artigo 55º.) o Contrato de Urbanização visa estabelecer, entre outros, “as obrigações das partes contratantes relativamente à execução das obras de urbanização e as responsabilidades a que ficam sujeitas, bem como o prazo para cumprimento daquelas.” E mais, para que seja possível efectuar o registo predial da certidão do Plano de Pormenor (que funciona como alvará de loteamento) o Contrato de Urbanização terá de estar celebrado/assinado/em vigor porque, a existência de um Contrato de Urbanização tem de constar obrigatoriamente na certidão do Plano de Pormenor (que funciona como alvará de loteamento) – ponto 4 do mesmo artigo 55º. do RJUE.

• O artigo 78º. – Execução – fixa “uma única unidade de execução, correspondente à área de intervenção do PPZNMS”. Sendo que “os direitos e obrigações dos participantes na unidade de execução são definidos em contrato de urbanização.”

• Quer isto dizer que o Contrato de Urbanização sobre o Plano de Pormenor da Mata Norte, deliberado unanimemente em reunião de Câmara de dia 12 de Outubro de 2022, para além de estabelecer “as obrigações das partes contratantes”, terá estabelecido também, “os direitos e obrigações dos participantes na unidade de execução”. Sendo que a denominação “participantes” corresponderá aos particulares que detêm propriedades na área do Plano de Pormenor da Mata Norte e que, através de um sistema de perequação (definido pelo artigo 79º do regulamento do Plano de Pormenor) terão procedido “entre si à repartição dos custos de urbanização, identificados no programa de execução do plano, na proporção do respetivo direito de edificabilidade.” Digo eu, uma vez que até à presente data, o Contrato de Urbanização relativo ao PP da Mata Norte não foi tornado público (nem o da Mata Sul). 
• Quer isto dizer que, depois de registada a certidão do PP Norte, o promotor apresentará os projectos relativos às obras de urbanização, que estão sujeitos a avaliação de impacte ambiental (conforme define o artigo 74º. do regulamento do PP Norte e o artigo 119º do RJUE) e onde estarão definidos todos os empreendimentos turísticos a realizar.

• Por fim, referir o Artigo 48º. – Parcelamento – número 2: “As parcelas definidas pelo PPZNMS podem ser objeto de posterior divisão, de acordo com a legislação aplicável aos empreendimentos turísticos.” 

• Ou seja, se o titular de uma parcela destinada à implementação de um empreendimento turístico desejar dividir juridicamente o terreno em lotes, poderá fazê-lo apresentando um pedido de loteamento. 
• Melhor explicando: imagine-se que numa das parcelas do PP destinadas a aldeamento turístico (composto por diferentes moradias/lotes) o proprietário quer vender cada uma das moradias/lotes individualmente; para que seja possível, terá de efectuar essa divisão através de um loteamento, para que as mesmas possam ser vendidas enquanto fracções autónomas (como em qualquer condomínio: cada habitação/lote tem um proprietário e todos partilham as áreas comuns – zonas verdes, áreas de equipamentos, arruamentos,…). 
• Importa dizer que, no caso do PP Norte, nenhum dos empreendimentos turísticos estará sujeito a consulta pública porquanto essa consulta pública já decorreu no âmbito do Plano de Pormenor e porque, o Plano de Pormenor, quando estiver registado, é um alvará de loteamento. 
• Melhor explicando: cada empreendimento turístico será um processo de obras e não, um loteamento. 

Ora toda esta verdade no PP Norte, é mentira no PP Sul. 

E o que diz o PP Sul? Destaco apenas (parcialmente) três artigos fundamentais:

• Artigo 37º. – Transformação fundiária – ponto 1: “A transformação fundiária dos solos abrangidos pelo PPZSMS deve ser realizada através de parcelamento ou loteamento dos solos, no respeito pelo desenho definido pela planta de transformação fundiária, podendo ser promovida pela aplicação dos diplomas legais que contêm o regime geral de cada uma dessas operações ou directamente no registo predial nos termos do disposto nos artigos (…) todos do Decreto-Lei nº. 380/99, de 22 de Setembro.”

• Significa que, ao contrário do PP Norte, a divisão da propriedade no PP Sul poderá ser realizada, para a totalidade dos solos abrangidos pelo Plano (e respeitando o definido na respectiva planta de implantação) através:
• ou através de um pedido de licenciamento de parcelamento/loteamento de toda a área abrangida pelo PP;
• ou, registando a certidão do PP na conservatória do registo predial.

• Ponto 2: “O parcelamento ou loteamento dos solos nos termos definidos no número anterior implica a obrigação de realizar as correspondentes obras de urbanização, sendo os custos dessa urbanização suportados pelos proprietários dos terrenos abrangidos, na respectiva proporção.”

• Quer isto dizer que, cabe aos proprietários dos terrenos abrangidos pelo PP Sul, a obrigação de executar as respectivas obras de urbanização. E poderá acontecer uma de duas coisas: 
• ou é efectuado um pedido de parcelamento/loteamento para toda a área do PP, ao qual se seguirá o licenciamento da totalidade das respectivas obras de urbanização;
• ou o parcelamento/loteamento é efectuado através do registo predial da certidão do PP, ao qual se seguirá o licenciamento da totalidade das respectivas obras de urbanização.
• Em qualquer um dos casos não existe a figura de “Contrato de Urbanização”, ao contrário da obrigatoriedade do mesmo no caso do PP Norte.

• Ponto 3: “As parcelas ou lotes constituídos nos termos do nº.1 serão posteriormente objecto de operações urbanísticas autónomas de licenciamento ou autorização dos respectivos empreendimentos turísticos ou equipamentos.”

• Significa que a construção dos empreendimentos turísticos ou equipamentos só é possível desde que esteja cumprido o ponto 1. Ou seja: 
• ou foi apresentado projecto de parcelamento/loteamento dos solos abrangidos pelo totalidade do PP e licenciadas a totalidade das obras de urbanização a executar
• ou foi registada a certidão do PP e licenciadas a totalidade das obras de urbanização a executar.
• Ou seja, nenhum empreendimento turístico poderá ser construído antes de estarem aprovadas e executadas as respectivas obras de urbanização da totalidade do PP Sul, na sequência da aprovação do pedido de parcelamento/loteamento dos solos abrangidos pela totalidade do PP ou, do registo predial da certidão do PP.

• Artigo 60º. – Programação – ponto 1: “A programação da execução do PPZSMS é a constante do programa de execução e plano de financiamento anexos, devendo os proprietários dos terrenos por ele abrangidos adequar as suas pretensões às metas e prioridades nele definidos.”

• O “programa de execução e plano de financiamento” não estão anexos ao regulamento nem estão disponíveis publicamente. O que é pena, porque permitiria aferir quando e como se processaria toda a execução do previsto no Plano de Pormenor da Mata Sul. 
• No entanto, no Artigo 61º., são definidas três unidades de execução (UE do Vale Bom; UE do Vale da Fonte; UE do Parque de Campismo). E apesar da memória já me ir faltando, tenho ideia que a execução do Plano de Pormenor da Mata Sul decorreria faseadamente, correspondendo cada uma das fases a cada uma das unidades de execução. 
• O Resumo Não Técnico relativo ao Estudo de Impacte Ambiental de toda a área do Plano de Pormenor da Mata Sul, disponibilizado publicamente pela CCDR-LVT (LINK) refere até que no caso da Unidade de Execução da UE do Vale Bom a mesma será executada em três fases distintas (páginas 5 e 6).
• Em nenhum momento do regulamento do PP é referida a obrigatoriedade de Contrato de Urbanização tendo em vista a execução da totalidade do PP ou, de cada uma das três fases (coincidentes com a três unidades de execução). Quer isto dizer que cada unidade de execução, de acordo com o faseamento e programação definidos, executaria as suas obras de urbanização (internas e externas). E só depois, apresentaria os projectos (para cada uma das parcelas/lotes constituídos) relativos aos diferentes empreendimentos turísticos. 
• Aliás, a DECAPE existente (? - LINK) é relativa a toda a Unidade de Execução do Vale Bom, sendo que a APA disponibiliza também (LINK) o estudo de impacte ambiental relativo a todos os edifícios dos empreendimentos turísticos previstos para a unidade de execução do Vale Bom (e que será o único (?) documento público onde se podem ver as implantações propostas). 
• Importa também referir que a unidade de execução Vale da Fonte também deteve uma DIA aprovada, correspondendo a uma das outras fases de execução do Plano de Pormenor da Mata Sul (com a constituição de um hotel, um aldeamento turístico e campo de golf, num total de 1436 camas e 62 mil metros quadrados de construção). 

Resumindo este longo e desgastante enquadramento: 

• O Plano de Pormenor da Mata Norte, de acordo com o definido no seu regulamento, dará origem apenas e só a um único alvará de loteamento (com o registo predial da certidão do plano) e executará a totalidade das obras de urbanização previstas (externas e internas) eventualmente, faseadamente (se assim vier a ser deliberado pela Autarquia). 

• O Plano de Pormenor da Mata Sul, de acordo com o definido no seu regulamento, dará origem também e apenas a um único alvará de loteamento (com a apresentação de um pedido de parcelamento/loteamento ou, com o registo predial da certidão do plano) e executará a totalidade das obras de urbanização previstas (externas e internas) e correspondentes a cada uma das fases/unidades de execução definidas. Eventualmente, a Autarquia poderá vir a autorizar que, dentro de cada uma das unidades de execução, as obras de urbanização possam, também elas, decorrer faseadamente; penso que a Câmara terá tomado em tempos, esta deliberação).

Resumindo novamente: 

• O que os dois Planos de Pormenor da Mata de Sesimbra definiram, para além dos parâmetros urbanísticos e do modelo de ordenamento, foi um conjunto de regras que dificultariam (direi que quase impediriam) a execução do que quer fosse para a Mata de Sesimbra. 
• E porquê? Porque ao definir que a totalidade dos dois Planos dessem origem apenas a dois alvarás de loteamento (um relativo à Mata Norte e outro relativo à Mata Sul), obrigava  a que todos os proprietários tivessem chegado a um consenso e que todas as medidas de compensação e perequação definidas estivessem satisfeitas. 
• Mais, obrigava a que todos os proprietários subscrevessem desse modo, a totalidade das obras de urbanização a realizar (internas e externas), assumindo os custos totais inerentes às mesmas. 
• E obrigava também a que, o principio fundamental dos dois Planos fosse cumprido: uma Mata ordenada, equilibrada, regrada, integrada, em que em primeiro lugar estariam os valores naturais e ambientais (definidos pelo respectivo Plano de Gestão Ambiental), integrando as infraestruturas necessárias e contempladas nas obras de urbanização, devidamente articuladas com a envolvente paisagística e só depois, permitindo a realização dos diferentes empreendimentos turísticos previstos. 
• Digo eu, que não percebo nada de nada de leis, nem de regulamentos, nem de planos, nem de loteamentos, nem de contratos de urbanização. 

Voltando ao início deste extenso post: a intervenção (no passado dia 13 de Janeiro de 2023, naquela que foi a segunda reunião da sessão da Assembleia Municipal de 28 de Dezembro) do deputado Carlos Macedo, eleito pelo BE, sobre o primeiro loteamento aprovado para a Mata Sul e, o esclarecimento (?) efectuado pelo Presidente da Autarquia.

Pelo que acima explanei (reafirmando que não percebo nada de nada de leis, nem de regulamentos, nem de planos, nem de loteamentos, nem de contratos de urbanização) e pelo conjunto de informação pública que é conhecida, parece-me que o deputado Carlos Macedo terá razão. Atente-se:

• A 12 de Outubro de 2022 (LINK), o executivo municipal aprova por unanimidade os contratos de urbanização relativos à Mata Norte e Mata Sul. 

• Diz o ponto 4 das “Deliberações Diversas” (constante na ordem de trabalhos da referida reunião de Câmara) que o Contrato de Urbanização da Mata Norte tem como objectivo (entre outros) “concretizar a operação de transformação fundiária a ser objecto de registo predial” (alínea (i) da letra J do ponto 4 das “Deliberações Diversas”) uma vez que, para que seja possível efectivar esse registo predial é, nos termos do regulamento do PP, obrigatória a “celebração de um contrato de urbanização” (letra I do ponto 4 das “Deliberações Diversas”). 
• Ou seja, nada mais nada menos do que aquilo que obriga o regulamento do PP Norte: um único alvará de loteamento para toda a área do PP (que será o registo predial da certidão do plano), com um Contrato de Urbanização. Seguir-se-á a apresentação do licenciamento de obras de urbanização para toda a área do PP e, depois de aprovadas e concluídas, o início da implementação dos diferentes empreendimentos turísticos (através da apresentação de projectos de obras para cada um dos 53 lotes constituídos).

• Diz o ponto 3 das “Deliberações Diversas” (constante na ordem de trabalhos da referida reunião de Câmara) que o Contrato de Urbanização da Mata Sul tem como objectivo (entre outros) “regular as relações entre os proprietários e o MUNICIPIO” (letra F do ponto 3 das “Deliberações Diversas”) e que o mesmo é relativo ao “Processo de Loteamento nº. 1/2020” (letra G do ponto 3 das “Deliberações Diversas”). 
• Refere também que o loteamento está inserido “na área de intervenção do Plano de Pormenor da Zona Sul da Mata de Sesimbra” (letra B do ponto 3 das “Deliberações Diversas”). 
• Ou seja, ao contrário daquilo que obriga o regulamento do PP Sul (: um único alvará de loteamento para toda a área do PP - que poderá resultar através do registo predial da certidão do plano ou, através da apresentação e consequente aprovação de um pedido de parcelamento/loteamento para toda a área do PP), o que o executivo municipal deliberou por unanimidade não foi um Contrato de Urbanização para a totalidade da Mata Sul mas sim, um Contrato de Urbanização para um pequeno loteamento (que não corresponde à totalidade da propriedade) inserido numa das Unidades de Execução definidas pelo PP (UE do Vale Bom) e que teriam, digo eu, uma execução faseada, depois de emitido o respectivo alvará de loteamento/parcelamento de toda a área do PP da Mata Sul. 
• No entanto, o estabelecimento de um Contrato de Urbanização não resulta do definido pelo PP Sul; resulta apenas do facto do mesmo dever ser estabelecido nos termos regulamentados pelo RJIGT, quando esteja em causa o reparcelamento de uma qualquer propriedade. 
• Quer isto dizer que, para que seja possível, à data de hoje, reparcelar/lotear ou registar a certidão do PP Sul, a lei em vigor estipula a necessidade de ser estabelecido um Contrato de Urbanização que, nos termos do regulamento do PP, é sobre a totalidade da propriedade e não apenas, sobre um pequeno loteamento da UE do Vale Bom. 
• E assim sendo, o Contrato de Urbanização, utilizando parte de uma frase mítica do anterior mandato, “vale o que vale”.

Resumidamente: 

• O Contrato de Urbanização do PP da Mata Norte, surge na sequência obrigatória, estipulada pelo respectivo regulamento, abrangendo, conforme está definido no mesmo regulamento, a totalidade da propriedade.

• O Contrato de Urbanização do PP da Mata Sul, não existe. O que existe é um documento que foi denominado “Contrato de Urbanização“ para uma “operação de loteamento, inserida no Plano de Pormenor da Mata de Sesimbra Zona Sul” (ponto 3 das “Deliberações Diversas”).

Quer isto dizer que, e uma vez que o PP Sul deveria dar origem apenas e só, digo eu, a um único alvará de loteamento, será desnecessária outra qualquer explanação sobre as deliberações tomadas unanimemente pelo executivo municipal a 26 de Outubro de 2022 e a 28 de Novembro de 2022. 

O que o executivo municipal deveria ter deliberado a 12 de Outubro de 2022, (digo eu) seria um Contrato de Urbanização para a totalidade do PP Sul que possibilitasse ou o registo predial da certidão do plano (com o conteúdo descrito no artigo 6º que contempla 26 documentos diferentes) ou, a operação de reparcelamento/loteamento tendo em vista a emissão do alvará para toda a área do PP Sul.

O que o executivo municipal deveria ter deliberado a 26 de Outubro de 2022 (digo eu), seriam as obras de urbanização para a totalidade do PP Sul.

O que o executivo municipal deveria ter deliberado a 28 de Novembro de 2022 (digo eu), seria a execução das obras de urbanização da fase correspondente à totalidade da UE do Vale Bom, definindo também, para essa UE, o sub-faseamento dessas obras de urbanização de acordo com a expectativa de um promotor (titular do loteamento) poder vir a realizar 138 mil metros quadrados de construção nos primeiros quatro lotes resultantes de um único alvará de loteamento da Mata Sul e que corresponderia ao definido pelo Plano de Pormenor.

Não foi isso que aconteceu. O que aconteceu na Mata Sul foi uma subversão de todos os princípios estabelecidos pelo Plano de Pormenor. O que o executivo municipal deliberou por unanimidade foi a execução de uma “ilha” sobredimensionada e completamente desagregada da restante área do PP, ao invés de uma solução global que deveria primar desde logo pela implementação do respectivo Plano de Gestão Ambiental. O que o executivo municipal deliberou por unanimidade foi a construção de um hotel, dois aldeamentos turísticos e campo de golf, num total de 138 mil metros quadrados. Nada mais do que isso.

Recupero a frase do dia 13 de Outubro de 2022 do deputado municipal Paulo Caetano, eleito pelo PS: «Um dia negro para a sustentabilidade deste Concelho». E acrescento: o "dia negro" não terá sido apenas o dia 12 de Outubro. O "dia negro" foram também os dias 26 de Outubro e 28 de Novembro e serão todos os dias que lhes seguirão.

A verdade é que o executivo municipal aprovou por unanimidade o pedido de loteamento para uma pequena parte da Unidade de Execução do Vale Bom e para uma pequeníssima parte do Plano de Pormenor da Mata Sul. E perante essa aprovação apenas terminar dizendo mais uma vez que o deputado Carlos Macedo, eleito pelo BE, terá razão:

• Tratando-se de um pedido de licenciamento de loteamento (mesmo que inserido num Plano de Pormenor), carece, obrigatoriamente de consulta pública por dois motivos:

1. Não foi efectuado o registo predial da certidão do PP, nem foi aprovado o reparcelamento/loteamento da totalidade da área abrangida pelo PP (conforme estipula o PP Sul); 
2. Trata-se portanto de um loteamento com "significativa relevância urbanística" (138 mil metros quadrados de construção) excedendo os limites definidos pelo ponto 2 do artigo 22º do RJUE.

Digo eu, que não percebo nada de nada de reparcelamentos, nem de loteamentos, nem planos, nem de consultas públicas, e muito menos de registos prediais. 

(continua)