A MINHA NÃO PARTICIPAÇÃO NA CONSULTA PÚBLICA SOBRE AQUELE QUE SERÁ O MAIOR ATENTADO DE SEMPRE NO MECO

junho 04, 2025

A MINHA NÃO PARTICIPAÇÃO NA CONSULTA PÚBLICA SOBRE AQUELE QUE SERÁ O MAIOR ATENTADO DE SEMPRE NO MECO

Terminou ontem a consulta pública promovida pela Câmara Municipal relativa à “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”. E eu, como boa portuguesa, deixei para o último dia a efectivação da minha participação e, não a consegui entregar. Por três motivos:

Porque ontem, por razões várias, não consegui dirigir-me nem aos balcões de atendimento camarário nem aos correios para entregar a minha participação. E tal como sugeriu ironicamente, na Assembleia Municipal, o líder de bancada do PS, não conheço ninguém que pudesse ter um pombo-correio para efectivar essa entrega.
Porque, conforme todos ficámos a saber em 2021, na sequência da petição pública relativa aos empreendimentos turísticos aprovados para o Meco, a “opinião do cidadão comum, vale o que vale”.
Porque, estando eu no grupo de cidadãos comuns, a minha participação seria completamente despropositada. Não percebo nada de nada sobre nada, muito menos sobre empreendimentos turísticos.

No entanto, decidi partilhar publicamente a minha loooonnnnga não participação na consulta pública sobre aquele que será o maior atentado de sempre no Meco. Para todos aqueles que tiverem paciência e não tenham mais nada de interessante para ler ou fazer.

(As fotografias que ilustram este post, correspondem à marcha lenta de protesto, realizada em Setembro de 2021, contra os empreendimentos turísticos previstos para o Meco.)

A MINHA NÃO PARTICIPAÇÃO NA CONSULTA PÚBLICA SOBRE AQUELE QUE SERÁ O MAIOR ATENTADO DE SEMPRE NO MECO

Depois de ter consultado presencialmente, no horário definido, nas instalações da Divisão de Projectos de Interesse Municipal, o conjunto de documentos disponibilizados nesta consulta pública promovida pela Câmara Municipal de Sesimbra, relativamente à “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”:

A. No âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), a apreciação dos projetos de loteamento pela câmara municipal incide (entre outros) sobre a sua conformidade com planos municipais, intermunicipais e especiais; servidões e restrições; normas legais e regulamentares aplicáveis. Assim como, sobre “o uso e a integração urbana e paisagística” desse projecto de loteamento no território onde se irá inserir (artigo 21º.).

Sobre a conformidade com o plano municipal de ordenamento do território (PDM), servidões e restrições e, normas legais e regulamentares aplicáveis:

Nos pareceres que integram o conjunto de documentos disponibilizados nesta consulta pública, e que sustentam a abertura do procedimento de ‘consulta pública’, são referidas as «classes de espaço» definidas pelo PDM (e que a operação urbanística abrange) e, os respectivos parâmetros urbanos aplicáveis.
No entanto, sobre a conformidade ou desconformidade da operação urbanística com o plano municipal de ordenamento do território (PDM), nomeadamente sobre a conformidade ou desconformidade da operação urbanística com os restantes artigos do regulamento do PDM aplicáveis (que não apenas as «classes de espaço» e os parâmetros urbanos aplicáveis), os pareceres disponibilizados são omissos.

A “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” integra duas classes de espaço: «Espaço agrícola» e «Espaço natural».
É na área classificada como «Espaço agrícola», integrada na «Secção 6 – Azoia», que se desenvolve a pretensão.
A «Secção 6 – Azoia» corresponde à UOPG 6 sendo, nos ternos do artigo 7º. do regulamento do PDM, um “espaço agrícola que inclui pequenos núcleos urbanos/urbanizáveis”.
Nos termos do artigo 8º, os «espaços agrícolas» são espaços “com esse uso ou com aptidão para tal”. E nestes, de acordo com o regulamento do PDM, é possível (artigo 51º.) uma ocupação “conforme artigos 112º. a 114º. (tipificações de ordenamento)”.
O artigo 112º. (possibilidade construtiva) refere que “é permitida a construção de apoio à actividade agro-florestal, ou de empreendimentos turísticos, devendo obedecer às prescrições definidas nos artigos seguintes.”
O artigo 113º. define as regras a que deve obedecer “a construção de apoio à actividade agro-florestal” e, o artigo 114º., define as regras a que deve obedecer a construção de “empreendimentos turísticos”.
A “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” corresponde a uma propriedade com mais de 83ha, desenvolvendo-se apenas no «espaço agrícola» com mais de 51ha.
A construção de “empreendimentos turísticos” neste espaço obedece ao definido pelo artigo 114º. e desde que respeitadas, como é óbvio, as “servidões administrativas e restrições de utilidade pública”, sabendo-se que não são aplicáveis em área de REN e de RAN, quaisquer tipo de parâmetros urbanos. Significa portanto que terão de ser retirado aos mais de 51ha, as áreas que estão classificadas como reservas naturais (ecológicas e agrícolas).
Os pareceres disponibilizados nesta consulta pública são omissos relativamente a esta matéria, não destrinçando os valores das áreas afectas a REN e RAN que se localizam dentro dos mais de 51ha onde a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” se irá desenvolver.
Nenhuma das peças desenhadas disponibilizadas nesta consulta pública quantifica as áreas de REN e de RAN existente dentro do «espaço agrícola» e que terão de ser deduzidas para que possam ser aplicados os índices urbanísticos.
É impossível aferir se a STP prevista respeita o índice de construção máximo definido no número 5 do artigo 114º. do regulamento do PDM (0,05).
Acresce que (e ao contrário do definido para os «espaços turísticos» – artigos 105º. e 106º. – e para a Mata de Sesimbra – artigo 67º.) não estão excluídos do índice de construção máximo definido, os equipamentos de uso colectivo. Significa que o índice de construção máximo (0,05) estabelecido pelo artigo 114º. do regulamento do PDM, inclui os equipamentos de uso colectivo.
Os pareceres e as peças escritas e desenhadas, disponibilizadas nesta consulta pública, são completamente omissos sobre esta matéria.

O “Capítulo VI” do regulamento do PDM estabelece os critérios de “autorização para construir e encargos do promotor”. A “Secção 1” refere-se à “autorização para construir” definindo as condições a respeitar nos:

«Espaços urbanos/urbanizáveis e industriais» (artigo 115º.)
«Espaços Turísticos» (artigo 116º.)
«Outros Espaços» (artigo 117º.)

Para a UOPG 6, o regulamento do PDM define, no seu artigo 50º., cinco classes de espaço:

«Espaço agrícola»;
«Espaço natural»;
«Espaços urbanos/urbanizáveis»;
«Espaços de transição»;
«Espaços para equipamentos».

Resulta óbvio que, na UOPG 6, não existem «espaços turísticos» pelo que, não terá aplicabilidade nesta UOPG 6, o definido no artigo 116º.. Apenas terá aplicabilidade nesta UOPG 6, o definido pelos artigos 115º. e 117º..
A “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” objecto desta consulta pública, desenvolve-se (conforme afirmam os pareceres e peças escritas disponibilizadas nesta consulta pública) em «espaço agrícola» - UOPG 6.
A “autorização para construir” em «espaço agrícola», rege-se pelo artigo 117º. porquanto esta classe de espaço está dentro dos «outros espaços» que não são nem «espaços urbanos/urbanizáveis e industriais» nem «espaços turísticos».
O artigo 117º. define que “nas restantes classes de espaço em que se divide o concelho não serão permitidas operações de loteamento urbano, apenas sendo permitido o licenciamento de construção, de acordo com o definido nos capítulos anteriores”.
Ora as restantes classes de espaço em que se divide o concelho (excluindo os «espaços urbanos/urbanizáveis e industriais» e os «espaços turísticos») correspondem aos espaços de «equipamentos», «serviços», «transição», «agrícolas», «florestais» «agrícolas/florestais» e «naturais» (artigo 8º.). Nestes, “não serão permitidas operações de loteamento urbano, apenas sendo permitido o licenciamento de construção”.
Os documentos disponibilizados nesta consulta pública são relativos a uma «operação de loteamento» num «espaço agrícola» onde, nos ternos do artigo 117º., não são permitidas operações de loteamento. Apenas é permitido o licenciamento de construção.
Não foram disponibilizados nesta consulta pública, quaisquer pareceres camarários (nomeadamente jurídicos) que sustentem o não cumprimento do artigo 117º. do regulamento do PDM.
O único documento disponibilizado nesta consulta pública, sobre o não cumprimento do artigo 117º. do regulamento do PDM, corresponde a um parecer jurídico que o promotor da “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” juntou ao respectivo processo. Em nenhum momento é referida, evidenciada e sustentada a concordância da Câmara (dos serviços jurídicos) sobre esse parecer jurídico apresentado pelo promotor.
Acresce que o parecer jurídico apresentado pelo promotor é uma ‘interpretação’ do artigo 117º., sustentada no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), nomeadamente o número 1 do artigo 38º que refere “os empreendimentos turísticos estão sujeitos ao regime jurídico das operações de loteamento nos casos em que se pretenda efectuar a divisão jurídica do terreno em lotes.”
Resulta óbvio que a operação de loteamento tem lugar apenas quando se pretenda dividir juridicamente o terreno em lotes (ou seja, não é uma obrigação; é apenas uma possibilidade caso seja essa a vontade do promotor). O que o artigo 117º. vem dizer é que não autoriza em «espaço agrícola» a divisão jurídica do terreno em lotes. O promotor de um empreendimento turístico pode, caso pretenda (pode não o pretender) efectuar a divisão jurídica do terreno em lotes. Mas, neste caso, mesmo que o pretenda, está impedido de o fazer por força do regulamento do PDM.
O artigo 117º. do regulamento do PDM pretende garantir a indivisibilidade de um território que, no caso, é «agrícola» (não possibilitando a constituição de lotes independentes; o «espaço agrícola» deve permanecer indivisível). E ao permitir, nos termos do artigo 114º. a construção de empreendimentos turísticos, estabelece as regras para a consolidação dos mesmos. Sendo que não existem «espaços turísticos» na UOPG 6 (artigo 50º.).
Acresce que, os empreendimentos turísticos definidos para «espaços agrícolas», nada têm em comum com os empreendimentos turísticos definidos para «espaços turísticos». São artigos distintos com regras diferentes. Desde logo o índice máximo de construção que, nos «espaços turísticos» exclui os equipamentos de uso comum e se situa entre os 0,15 e os 0,2 (nos «espaços agrícolas» o índice de construção máximo inclui os equipamentos de uso comum e é de 0,05). Mas também as condicionantes relativamente à propriedade que, no caso dos «espaços agrícolas» terá de ser superior a 20ha e contar com zonas destinadas à utilização agrícola (nos «espaços turísticos» não existe qualquer indicação/restrição).
Importa também referir a alteração ao regulamento do PDM (Diário da Republica - 2ª. Série – Declaração nº. 23/2004, 6 de Fevereiro) que ao introduzir (no artigo 116º.) a possibilidade de loteamento urbano no âmbito da legislação turística em vigor, permite que o promotor de um empreendimento turístico (localizado apenas e só em «espaços turísticos»), caso pretenda (pode não o pretender) efectue a divisão jurídica do terreno em lotes.
Por fim, dizer ainda que o número 2 do artigo 38º. do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) refere que uma operação de loteamento (de um empreendimento turístico) pode realizar-se “em áreas em que uso turístico seja compatível com o disposto nos instrumentos de gestão territorial válidos e eficazes”. O uso definido pelo PDM, para a propriedade objecto desta consulta pública é «agrícola» (conforme estipulam os artigos 8º. e 50º. do regulamento do PDM). Trata-se de «solo rústico», de «uso agrícola», classificado como «espaço agrícola». E, tal como noutros espaços, o regulamento do PDM, ao definir um «uso», define igualmente se é possível uma ocupação (construção) e quais são as regras que devem ser cumpridas.
A possibilidade construtiva de uma propriedade não define o seu «uso». No caso, o «uso» é «agrícola» e, a possibilidade construtiva obedece ao regulamentado. Seja para construir um apoio à actividade agrícola, seja para construir um empreendimento turístico, seja para “facilitar a resolução de carências habitacionais da população do concelho de Sesimbra” (número 4 do artigo 113º.).
Trata-se de uma propriedade com «uso agrícola», classificada pelo PDM como «espaço agrícola» onde, ao permitir determinado tipo de construção, não a transforma num «espaço residencial» nem num «espaço turístico».
Não existe, neste caso, um «uso turístico» compatível com o definido no PDM. O «uso turístico» compatível com o definido no PDM corresponde aos espaços classificados como de «uso turístico», como «espaços turísticos». E nesses (e apenas nesses) não é aplicável o artigo 41º. do mesmo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Porque os «espaços turísticos» são, também eles, «solo rústico». E nesses (e apenas nesses) são aplicáveis os artigos 105º., 106º. e 116º. do regulamento do PDM.
Os pareceres camarários (nomeadamente jurídicos) e as peças escritas e desenhadas, disponibilizadas nesta consulta pública, são completamente omissos sobre esta matéria.

Referir também a Lei de Bases da Politica Pública de Ordenamento do Território e de Urbanismo: são «solos rústicos» aqueles que, “pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamente, ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação, valorização e exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou à proteção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas, e aquele que não seja classificado como urbano” (alínea a) do número 2 do artigo 10º).
No caso, «o espaço agrícola» onde se pretende consolidar o “empreendimento turístico Reserva IDILUZ” é, «solo rústico». Nos termos da mesma Lei (artigo 9º.) o regime de uso do solo (ocupação, utilização, transformação) é estabelecido (entre outros) pelos planos municipais de ordenamento do território (no caso, o PDM), sendo que, esta mesma Lei estabelece desde logo (artigo 19º.) que apenas em «solo urbano» a propriedade pode ser dividida através de “operações urbanísticas de loteamento”.
Os documentos disponibilizados nesta consulta pública são completamente omissos relativamente ao cumprimento da Lei de Bases da Politica Pública de Ordenamento do Território e de Urbanismo.

O Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos define no seu artigo 4º., sete tipologias diferentes de empreendimentos turísticos, sendo que, a alínea f), é relativa a “empreendimentos de turismo no espaço rural”.
«Espaço rural» é todo o espaço que não é urbano, (onde podem existir pequenas aldeias com baixa densidade populacional) que tradicionalmente era utilizado para a agricultura e que integram áreas de reserva (RAN, REN), classificadas ou protegidas (Rede Natura 2000). O «espaço rural» é um «espaço agrícola», definido como «solo rústico» que pode, resultante das classificações definidas nos planos de ordenamento do território, integrar pequenos núcleos urbanos/habitacionais (classificados como «solo urbano»), que normalmente coincidem com as pequenas aldeias existentes.
A propriedade relativa à “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (objecto desta consulta pública) está classificada como «espaço agrícola», é «solo rústico» e integra áreas de reserva, classificadas e protegidas.
Os empreendimentos turísticos em «solo rústico», em «espaços rurais», podem ser classificados como “Casas de Campo”, “Agroturismo” e “Hotéis Rurais”, sendo que aos mesmos compete preservar, recuperar e valorizar (entre outros) o património “natural e paisagístico dos respectivos locais e regiões onde se situam”, de modo a assegurarem “a sua integração na envolvente” (artigo 18. do Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos).
O “empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (relativo a esta consulta pública) consiste na “instalação de um estabelecimento hoteleiro, na modalidade Hotel Apartamento de 4 estrelas, assente conjugadamente sobre loteamento turístico (com obras de urbanização) e conjunto imobiliário”. Esta pretensão seria possível, (nos termos do Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos), apenas em «solo urbano».
O regulamento do PDM (número 1 do artigo 114º.) define que serão possíveis de consolidar em «solo agrícola»: estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos ou conjuntos turísticos. Desde que obedeçam, como é óbvio, às regras definidas pelo mesmo regulamento do PDM e, consequentemente, ao definido pelas normas legais em vigor, nomeadamente no Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos).
Resulta que, na propriedade relativa ao “empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (relativo a esta consulta pública), é possível instalar (nos termos do definido no regulamento do PDM) um estabelecimento hoteleiro, um aldeamento turístico ou um conjunto turístico, na modalidade (nos termos do Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos) “Casas de Campo”, “Agroturismo” ou “Hotel Rural”.
Os pareceres e as peças escritas e desenhadas, disponibilizadas nesta consulta pública, são completamente omissos sobre esta matéria.

Face ao explanado, considero que a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (sujeita a esta consulta pública), não cumpre o PDM de Sesimbra, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, o Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos e, a Lei de Bases da Politica Pública de Ordenamento do Território e de Urbanismo.

Os documentos disponibilizados não demonstram a conformidade ou desconformidade da operação urbanística com o PDM de Sesimbra, com o RJUE, com o RJET e com a Lei de Bases de Ordenamento do Território. São completamente omissos, sendo que:

O parecer técnico disponibilizado (datado de 21.Março.2024) enquadra a pretensão na alínea a) do número 2 do artigo 4º. do RJUE (que refere: estão sujeitas a licença, as operações de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor ou unidade de execução) esquecendo que o mesmo RJUE estabelece (artigo 41º.) que “as operações de loteamento só podem realizar-se em áreas situadas dentro do perímetro urbano e em terrenos já urbanizados ou cuja urbanização se encontre programada em plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território”. A propriedade não está dentro do perímetro urbano, o terreno não está urbanizado nem a urbanização se encontra programada em plano municipal ou intermunicipal. E enquadra, genericamente, a operação no RJET.

O parecer técnico datado de 30.Julho.2024, enquadra a pretensão no PDM, referindo que se trata de um «espaço agrícola» localizado na UOPG 6, sendo aplicáveis os artigos 112º. a 114º.. Esquece no entanto, os restantes artigos do PDM que também são aplicáveis.

Curiosamente, o promotor apresenta “Memória Descritiva” (29.Abril) que enquadra a pretensão na:

alínea a) do artigo 4º. do RJUE que estipula: “a realização de operações urbanísticas depende, nos termos e com as exceções constantes da presente secção, de licença”;
alínea b) do número 4 do RJUE (que refere estarem sujeitas a comunicação prévia as operações de loteamento em zona abrangida por plano de pormenor ou unidade de execução) por aplicação do número 6 do artigo 4º. que afirma: “nas operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia o interessado não pode optar pelo licenciamento”.

Ou seja, parece que o promotor enquadra a pretensão nos dois procedimentos definidos pelo RJUE: tanto pode ser uma licença como uma comunicação prévia. Desde que seja. E para que não restem dúvidas de que vai ser, enquadra de seguida no número 6 do artigo 25º. C, do RJET. Transcrevo: “A informação prévia favorável vincula as entidades competentes na decisão sobre um pedido de licenciamento ou de apresentação de comunicação prévia subsequente, no prazo de um ano, após essa decisão ou após a alteração das condicionantes aplicáveis nos termos do n.º 4 do presente artigo e dispensa a realização de novas consultas a entidades exteriores ao município.”
(Não consta um único documento nesta consulta pública sobre a PIP aprovada e sobre a qual o promotor sustenta a proposta que apresenta para esta “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”).
O promotor enquadra por fim, a pretensão no artigo 116º. do PDM. Artigo esse que apenas se aplica a «espaços turísticos». (Referir que o mesmo promotor afirma que a propriedade está classificada no PDM como «espaço agrícola» (UOPG 6) e, «espaço natural» (UOPG 1)).

A pretensão relativa à “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”, objecto desta consulta pública, terá de ser enquadrada nos artigos certos do PDM, do RJUE e do RJET. Para que seja possível vir a concretizar um empreendimento turístico num «espaço agrícola» que é, «solo rural».

É disponibilizado nesta consulta pública, um único parecer técnico sobre aquelas que serão as infraestruturas necessárias para viabilizar o empreendimento turístico, uma vez que naquela área do território concelhio não existe qualquer tipo de infraestrutura; os terrenos são «agrícolas», «solo rústico».
Trata-se do parecer relativo ao saneamento (não foram disponibilizados outros pareceres técnicos de outras especialidades como águas, electricidade, telecomunicações, rede viária,…) que refere não encontrar quaisquer inconvenientes nesta operação, nomeadamente sobre a integração na rede municipal de saneamento.
Em nenhum momento é referido pelo parecer, qual será o impacto desta operação na rede municipal (sendo que, naquela área de «solo rústico» não existe). Apenas alerta para a necessidade de articular as obras a realizar (sem especificar quais), com “a intervenção da Turimeco” (parecendo admitir que a “Turimeco” estará na mesma fase que esta “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”, sujeita a consulta pública).

O parecer técnico de 2.Abril.2025 refere a necessidade de celebração de um contrato de urbanização (sendo que não foram disponibilizados nesta consulta pública quaisquer elementos relativos a esta necessidade), enquadrando as obras de urbanização (interiores) no número 4 do artigo 43º. do RJUE: “os espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º- A do Código Civil” (os artigos evocados do Código Civil dizem respeito à gestão de condomínios e aos direitos dos condóminos).
Significa que a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (sujeita a esta consulta pública), sendo um condomínio, não cederá para domínio público nenhuma parcela destinada a “espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza pública". Até porque, essa cedência não é obrigatória (afirma o parecer) de acordo com o PDM – número 2 do artigo 119º..
Porém, o que número 2 do artigo 119º. do regulamento do PDM refere é que as cedências de terrenos destinados a infraestruturas e pequenos espaços verdes (e que servem o conjunto a edificar), podem, no todo ou em parte, constituir-se como espaços colectivos privados. E é apenas nestes casos que se aplicará o número 4 do artigo 43º. do RJUE: espaços verdes, infraestruturas e equipamentos privados.
Em nenhum momento são referenciados os argumentos que sustentam a decisão de que “não se impõe” que os espaços destinados a zonas verdes, infraestruturas e equipamentos, sejam, no todo ou em parte, integrados em domínio público municipal. O parecer é completamente omisso sobre esta matéria. E ao contabilizar todas estas áreas, que ficam em domínio privado (pertencentes ao condomínio), adianta que não há lugar a qualquer compensação urbanística.
No entanto, o número 4 do artigo 44º. do mesmo RJUE refere (transcrevo parcialmente): “Se o prédio a lotear já estiver servido pelas infraestruturas (…) ou não se justificar a localização de qualquer equipamento ou espaço verde públicos no referido prédio, ou ainda nos casos referidos no n.º 4 do artigo anterior, não há lugar a qualquer cedência para esses fins, ficando, no entanto, o proprietário obrigado ao pagamento de uma compensação ao município, em numerário ou em espécie, nos termos definidos em regulamento municipal.” (O número 4 do artigo anterior é o que permite que as áreas verdes, infraestruturas e equipamentos possam ficar em domínio privado, aplicando o definido pela Código Civil para a gestão de condomínios).
O regulamento municipal que obriga o promotor ao “pagamento de uma compensação ao município, em numerário ou em espécie” é o Regulamento Municipal de Taxas e Cedências Relativas à Administração Urbanística:

Número 5 do artigo 11º: “é devido ao município o pagamento de uma compensação correspondente à área em falta quando” (entre outros) “não haja cedência”.
Números 6 e 7 do artigo 11º: a compensação pode ser efectuada através de cedência para domínio municipal de lotes urbanos ou, em numerário.
Número 10 do artigo 11º.: se os espaços verdes se constituírem como partes comuns do loteamento, a compensação é reduzida em 30%.

O referido parecer técnico de 2.Abril.2025, ao afirmar que “as obras de urbanização interiores têm natureza privada”, pressupõe que existem «obras de urbanização exteriores que terão natureza pública». E serão eventualmente estas que sustentarão a necessidade de vir a celebrar um contrato de urbanização (que o parecer não identifica).

Face ao explanado, considero que a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (sujeita a esta consulta pública), não cumpre (também) o Regulamento Municipal de Taxas e Cedências Relativas à Administração Urbanística (RMTCRAU).

Os documentos disponibilizados nesta consulta pública são completamente omissos perante as opções/decisões tomadas, nomeadamente:

A não cedência de zonas verdes, infraestruturas e equipamentos para domínio público municipal;
A conclusão de que não há lugar a qualquer compensação urbanística, misturando dois conceitos que não são misturáveis:

Uma coisa são os espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos, calculados de acordo com o definido em PDM ou, de acordo com o definido na Portaria que define os parâmetros de dimensionamento ou, resultantes apenas do desenho urbano;
Outra coisa, são as cedências obrigatórias para domínio público municipal, definidas pelo PDM, pelo RJUE e pelo RMTCRAU.

A celebração de um contrato de urbanização.

Sobre a conformidade com outros planos municipais, intermunicipais e especiais:

Os pareceres, bem como as peças desenhadas e escritas, disponibilizados nesta consulta pública, são completamente omissos relativamente ao cumprimento ou incumprimento dos seguintes planos:

Plano Local de Adaptação às Alterações Climáticas Arrábida - Sesimbra
Plano Metropolitano de Adaptação às Alterações Climáticas da Área Metropolitana de Lisboa
Plano Regional de Ordenamento do Território da Área Metropolitana de Lisboa
Plano Regional de Ordenamento Florestal da Área Metropolitana de Lisboa
Plano Intermunicipal de Defesa da Floresta Contra Incêndios
Plano da Orla Costeira – Espichel-Odeceixe

Sobre “o uso e a integração urbana e paisagística”:

O «uso» definido pelo PDM para a propriedade onde se pretende implementar a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (sujeita a esta consulta pública), é «agrícola».
Significa que o PDM definiu o «uso agrícola» como «uso» dominante (conforme define o artigo 8º. do regulamento do PDM) e estabeleceu um conjunto de regras, nomeadamente a obrigatoriedade de, ao aplicar o artigo 114º. do regulamento do PDM, incluir “zonas destinadas à utilização agrícola”. Ou seja, a obrigatoriedade de manter ou implementar zonas destinadas a «actividade agrícola».
É certo que o PDM não definiu um qualquer índice que definisse áreas mínimas para essa «actividade agrícola». Mas, ao definir um índice de construção máximo (0,05) pressupõe-se que, como é óbvio, a «actividade agrícola» será sobejamente superior.
No caso, numa propriedade com mais de 51ha, onde são propostos 33 lotes com uma área superior a 81 mil metros quadrados, sobram mais de 42ha da propriedade.
Em nenhum dos pareceres disponibilizados nesta consulta pública, surge uma qualquer referência ou critério face ao «uso agrícola» (que é o dominante nos termos do PDM) em presença da construção prevista.

A «integração urbana e paisagística» da “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” (sujeita a esta consulta pública), naquele «espaço agrícola», resume-se a duas peças desenhadas (sem leitura), que cumprem apenas o definido na Portaria que identifica os elementos instrutórios dos loteamentos (conforme previsto no RJUE): “simulação virtual tridimensional, nos casos em que seja exigida discussão pública”.
Essa “simulação virtual tridimensional” nada esclarece quanto à «integração urbana e paisagística» da pretensão naquele território.
Até porque, num loteamento com esta escala, num território com as características/condicionantes legais aplicáveis e em vigor, seria de esperar que a “simulação virtual tridimensional” apresentasse por exemplo, a definição de materiais a utilizar nas diferentes construções previstas, no sentido de garantir uma imagem coerente e homogénea de todo o conjunto e da sua relação com os valores ambientais presentes.

Em suma, a análise que compete (nos termos do RJUE, artigo 21º.) única e exclusivamente à Câmara Municipal, nomeadamente sobre a apreciação de projetos de loteamento, e que incide sobre a verificação da conformidade da pretensão com planos municipais, intermunicipais e especiais; servidões e restrições; normas legais e regulamentares aplicáveis assim como, sobre “o uso e a integração urbana e paisagística”, não foi disponibilizada no âmbito desta consulta pública relativa à “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”.

Os documentos disponibilizados são omissos em matérias fundamentais que sustentam, ou não, a viabilidade da pretensão.

Até porque, (e abordarei de seguida esta matéria), uma Avaliação de Impacte Ambiental favorável, não implica o deferimento da pretensão. A decisão camarária pode indeferir uma pretensão que seja detentora de uma Avaliação de Impacte Ambiental favorável.

B. A Avaliação de Impacte Ambiental visa, entre outros (conforme dispõe o Regime Jurídico da Avaliação de Impacte Ambiental, artigo 5º.): avaliar os possíveis impactes ambientais significativos, diretos e indiretos decorrentes da execução de projectos; definir medidas que evitem, minimizem ou compensem tais impactos; instituir um processo de verificação/monitorização sobre a eficácia das medidas adoptadas e respectivos efeitos dos projectos avaliados.

Sobre a Avaliação de Impacte Ambiental:

Em Maio.2024, o promotor entrega cópia da DCAPE (oficio da CCDR-LVT datado de 15.Maio.2024). Nesse ofício lê-se: “Numa fase posterior será feito um RECAPE dedicado aos polígonos – será nessa fase aferido o valor ecológico dos núcleos 2, 10, 18, 30, a fim de verificar se existe necessidade de proceder a ajuste do projecto para não interceder nessas áreas”.

O parecer técnico datado de 30.Julho.2024 e disponibilizado nesta consulta pública, refere a existência de uma Declaração de Impacte Ambiental (DIA) “favorável condicionada” e, a existência de uma Decisão sobre a Conformidade Ambiental do Projecto de Execução (DCAPE) “conforme condicionado”.
Apenas a DCAPE foi disponibilizada nesta consulta pública.
A DCAPE (emitida como “conforme condicionado”) refere no primeiro parágrafo dos “principais fundamentos da decisão”:

“A análise da componente de avaliação do projecto de execução sujeita agora a RECAPE permite concluir que este se encontra, na generalidade, conforme com os termos e condições da referida DIA. Não obstante a DIA emitida só é considerada totalmente cumprida após a verificação da conformidade ambiental de todas as componentes que constituem o Estudo Prévio, considerando a validade da referida DIA”.

A DIA não foi disponibilizada nesta consulta pública.

Os pareceres disponibilizados nesta consulta pública, são completamente omissos relativamente às condicionantes da DIA que ainda não estão cumpridas e que podem vir a alterar o respectivo projecto (conforme expressa o oficio da CCDR-LVT de 15.Maio.2024).

A DCAPE (emitida como “conforme condicionado”) estabelece um conjunto de condicionantes das quais refiro apenas duas:

A água para a rega da exploração agrícola não pode ser proveniente da rede pública; devem ser apresentadas soluções nomeadamente para a reutilização das águas pluviais, minimizando o consumo de água da rede pública e o recurso à captação de águas subterrâneas para satisfação das necessidades hídricas do projecto;
No caso de haver lugar ao abate de sobreiros/azinheiras, aferir a densidade dos polígonos inferiores a 0,50ha e avaliar o seu valor ecológico, devendo ser apresentado relatório que demonstre inequivocamente a existência (ou não) de povoamentos com valor ecológico elevado; a existirem, o projecto deve ser ajustado de forma a não interferir com essas áreas.

Os pareceres disponibilizados nesta consulta pública são completamente omissos relativamente às condicionantes da DCAPE.

Nos termos do número 6 do artigo 18º. do Regime Jurídico da Avaliação de Impacte Ambiental, a “desconformidade do projecto com os instrumentos de gestão territorial aplicáveis, não condiciona o sentido de decisão da DIA”. Ou seja, a DIA pode ser favorável e não respeitar os instrumentos de gestão territorial porque, não compete à AIA avaliar sobre essas matérias. Compete à Câmara assegurar e demonstrar que são cumpridos os instrumentos de gestão territorial aplicáveis.
O artigo 1º. do Regime Jurídico da Avaliação de Impacte Ambiental refere que a entidade licenciadora deve indeferir o pedido sempre que não tenha sido previamente obtida decisão sobre a AIA. Mas, o artigo 1º do mesmo Regime Jurídico não diz que a entidade licenciadora deve deferir o pedido sempre que exista decisão sobre a AIA. Cabe à entidade licenciadora (no caso, à Câmara Municipal) aferir que impacto terá no seu território concelhio a operação proposta, enquadrando-a nos instrumentos de gestão territoriais e demais legislação em vigor, cumprindo as condicionantes que deveriam ser satisfeitas previamente à tomada de uma qualquer decisão e, indeferir ou deferir a proposta independentemente da decisão obtida sobre a AIA.
O que resulta óbvio, na consulta aos elementos disponibilizados, é que a AIA (da qual só é disponibilizada nesta consulta pública, a DCAPE) é a base de toda a análise camarária, sem que sobre a mesma seja elencada uma qualquer interpretação que exija, antes da emissão (ou não) da respectiva licença, o cumprimento das condicionantes definidas e que impactam sobre a proposta apresentada nomeadamente, sobre o desenho urbano proposto.

Em suma, não foi disponibilizada no âmbito desta consulta pública relativa à “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”, uma análise que contemple desde logo, as condicionantes estabelecidas pela DCAPE que, “se encontra, na generalidade, conforme com os termos e condições da referida DIA.” Acresce que, nenhum dos pareceres disponibilizados nesta consulta pública aborda o facto da DIA emitida só ser “considerada totalmente cumprida após a verificação da conformidade ambiental de todas as componentes que constituem o Estudo Prévio, considerando a validade da referida DIA”.

DUAS NOTAS FINAIS:

Primeira Nota:

Considero que, para uma operação desta dimensão (com 89 unidades de alojamento e 238 camas), o número de lugares de estacionamento propostos é diminuto. São constituídos 84 lugares sendo que:

58 lugares são privados e atribuídos aos 29 lotes destinados a moradias isoladas.
26 lugares (comuns), destinar-se-ão às restantes 60 unidades de alojamento (36 quartos/suítes e, 24 apartamentos).

Considero que 26 lugares (comuns) não dão resposta a 60 unidades de alojamento. Nem comportam os lugares que serão necessários para cargas e descargas, para autocarros, para os vários abastecimentos inerentes ao funcionamento das diferentes valências do empreendimento, para visitas e/ou para utilizadores dos serviços disponibilizados (por exemplo, restaurante), para o pessoal afecto ao funcionamento do próprio empreendimento,…

É certo que os lugares de estacionamento propostos ultrapassam em muito o valor definido pela portaria que define requisitos mínimos obrigatórios para estabelecimentos hoteleiros. Mas, a referida portaria, estabelece valores mínimos. E que, como é óbvio, devem adequar-se às diferentes propostas, sejam em função da dimensão, do conjunto de valências, ou das características das unidades de alojamento propostas.

Também é certo que esta portaria que define requisitos mínimos obrigatórios para estabelecimentos hoteleiros não define expressamente, nem tão pouco revoga, o estabelecido pela portaria que fixa (entre outros) os parâmetros de dimensionamento de estacionamento para serviços (no caso, de alojamento).

Considero portanto que a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ”, sujeita a esta consulta pública, que contempla a constituição de 89 unidades de alojamento (238 camas), comércio, serviços, restauração, SPA (entre outros) ao propor a constituição de 84 lugares de estacionamento (sendo que destes, apenas 26 não são privados), resulta num valor manifestamente reduzido e insuficiente para responder às necessidades inerentes inclusive, ao bom funcionamento do próprio empreendimento.

Segunda Nota:

No âmbito da proposta de candidatura da Arrábida a Reserva da Biosfera, e estando a “Operação de Loteamento Turístico para o empreendimento turístico Reserva IDILUZ” abrangida pela “zona transição terra” definida, os documentos disponibilizados no âmbito desta consulta pública são omissos relativamente a esta matéria.